Новостройка или вторичка в Дубае: что выбрать

Три варианта, а не два

Обычно говорят «новостройка или вторичка», но в реальности вариантов три.

• Строящийся проект (off-plan). Квартира еще не построена или достраивается. Платите по графику, ключи получаете после сдачи.
• Готовая квартира от застройщика. Дом сдан, но квартиру продает сам застройщик, никто в ней не жил.
• Вторичка. Готовая квартира, которую продает владелец. Она может быть пустой, с арендатором или с жильцом.

Первые два варианта относятся к первичному рынку, и в обоих случаях вы платите застройщику. Вторичка - это сделка между частными сторонами, обычно через брокера.

Сравнение по основным параметрам

Как устроена оплата и защита денег в новостройке

Застройщик, который продает квартиры на этапе строительства, по руководству Земельного департамента, обязан открыть отдельный эскроу-счет проекта в аккредитованном банке. На него поступают платежи покупателей и средства проектного кредита, а использовать их можно только на строительство и финансирование проекта. Эти счета проверяет и контролирует регулятор недвижимости RERA.

Две формулировки из тех же документов важно знать. Продажа до утверждения проекта и регистрации, по руководству, недействительна. А на странице частых вопросов DLD сказано, что 5% от собранных платежей удерживаются на эскроу-счете в течение года после завершения проекта. Это механизм защиты, но не гарантия того, что проект будет сдан в срок.

Перед подписанием договора на новостройку проверьте пять пунктов, которые перечисляет DLD:

1. Проект зарегистрирован в RERA.
2. У проекта есть эскроу-счет, и вы знаете его номер и банк.
3. Известны процент готовности и ожидаемая дата сдачи.
4. Застройщик зарегистрирован в RERA и владеет землей или имеет договор на ее развитие.
5. У застройщика есть разрешение на продажу квартир именно в этом проекте.

Проект и эскроу-счет можно сверить в приложении Dubai REST. По практическому руководству для брокеров, брокер должен убедиться, что проект лицензирован.

Что проверять во вторичке

Здесь меньше риск по готовности дома, но больше по продавцу и состоянию квартиры.

1. Собственник и обременения. Продавец должен быть собственником, на квартире не должно быть ипотеки или других ограничений. Это проверяется через титул и данные Земельного департамента, обычно юристом.
2. Справка NOC. Подтверждение от застройщика или управляющей компании, что сервисные сборы оплачены. Застройщик может взять за справку AED 500.
3. Договор. Стандартный договор купли-продажи между продавцом и покупателем (форма F), условия по задатку, срокам и ответственности сторон.
4. Состояние. Осмотр до подписания: кондиционеры, трубы, влажность, окна, электрика. По руководству DLD, осмотр готовой квартиры перед подписанием договора очень важен.
5. Арендатор. Если квартира сдана, уточните срок договора и условия передачи.
6. Регистрация сделки. По руководству DLD, сделку регистрируют в течение 60 дней с даты подписания договора, иначе есть штраф.
7. Сервисный сбор. Ставка по дому и история платежей.

Ипотека и расходы: разница между вариантами

Ипотека на новостройку возможна, но правила Центрального банка ОАЭ ограничивают долю кредита от стоимости: 50% независимо от категории покупателя. Для готового жилья при первой покупке иностранцем-резидентом предел выше: 80% при стоимости менее AED 5 млн и 70% при более дорогой. Это означает, что на новостройку с кредитом нужно заметно больше собственных денег. Правила не описывают нерезидентов отдельно, условия задает банк. Подробности - в материале ипотека в Дубае для нерезидентов.

Налог на добавленную стоимость в обоих случаях применяется к жилью по особым правилам. По разъяснению налоговой службы ОАЭ, продажа жилья обычно освобождена от НДС, а первая продажа жилья в течение трех лет после завершения строительства облагается по нулевой ставке. Как это относится к вашей сделке, подтверждает юрист.

Расходы после покупки одинаковые в обоих вариантах: сервисный сбор за содержание дома, страховка, коммунальные платежи. Но размер сбора зависит от дома. Подробный расчет расходов - в материале сколько стоит квартира в Дубае.

Как выбрать под свою цель

Общий вывод таблицы: нет варианта, который подходит всем. Новостройка дает рассрочку и широкий выбор планировок, но вы принимаете риск срока и несоответствия ожиданиям. Вторичка дает возможность увидеть то, что покупаете, но требует больше проверок продавца и состояния. Подробный расчет дохода от аренды - в материале инвестиции в недвижимость Дубая, а про визу - в материале золотая виза ОАЭ через недвижимость.

Про дефекты и гарантии

В руководстве DLD указано, что застройщик по закону о совместной собственности устраняет конструктивные дефекты в течение 10 лет, а мелкие - в течение 1 года с даты выдачи сертификата завершения строительства. Это относится к новым домам. При покупке вторички гарантия застройщика может уже истечь, и вы принимаете состояние дома на себя. Поэтому осмотр и проверка до покупки нужны, а при необходимости - заключение независимого инспектора.

Красные флаги

• Новостройка без регистрации проекта в RERA или без номера эскроу-счета.
• Платеж на личный счет менеджера или посредника.
• Давление: «лот последний, бронь закрывается сегодня».
• Застройщик не показывает сданные проекты и не дает договор заранее.
• Агент без лицензии, в объявлении нет номера рекламного разрешения.
• На вторичке: продавец не может подтвердить право собственности или есть ипотека.
• Нет справки NOC или есть долги по сервисным сборам.
• Договор подписывается без прочтения, особенно пункты о штрафах и сроках.
• Цена заметно ниже соседних без объяснения.

С чего начать

1. Определите цель и бюджет вместе с расходами.
2. Решите, готовы ли вы ждать сдачи.
3. Если нужна ипотека, получите предварительное одобрение банка.
4. Сравните два-три варианта каждого типа по таблице выше.
5. Проверьте проект и застройщика или продавца и документы. Общий порядок покупки описан в материале как купить квартиру в Дубае.

Предложения по новостройкам смотрите в разделе новостройки в ОАЭ, а готовые квартиры - в разделе квартиры в Дубае. Мы подбираем объекты под бюджет и цель покупки, проверяем застройщика и документы до бронирования и сопровождаем сделку.