Цены на недвижимость в Греции: Афины, острова, побережье

Как менялись цены на квартиры в 2024-2026 годах

Банк Греции ведет индекс цен на квартиры и публикует его поквартально. Он показывает, как меняется цена в среднем, а не сколько стоит конкретный дом. По пересказу греческой прессы, динамика выглядит так:

Обратите внимание на пересмотры. Первая оценка роста за 2025 год была 7,6%, затем данные уточнили до 8,1%. Поэтому цифры последнего квартала стоит считать предварительными.

Внутри первого квартала 2026 года картина по регионам такая:

Вывод из этих цифр скромный: рынок продолжает расти, но медленнее, чем в 2024 году, и быстрее всего растет не столица, а остальная страна. Это не прогноз и не повод торопиться с покупкой.

Какой уровень цен можно назвать для Афин

Единой цены за квадратный метр для Греции не существует. Для ориентира есть исследования отдельных консультантов. По опросу Geoaxis за третий квартал 2025 года, который пересказала пресса, новые квартиры стоили около 4 443 евро за м² в Холаргосе, около 4 013 евро в Палео Фалиро и около 3 825 евро в Маруси. Это пригороды Афин, один источник и один сегмент: новостройки. Для островов, побережья и вторичного рынка эти цифры не подходят.

Для любого района просите три-пять свежих предложений с похожим домом, возрастом и этажом и считайте цену за м² самостоятельно. Наши страницы про Афины и Афинскую ривьеру помогут сузить район.

От чего зависит цена конкретного объекта

В Греции разброс внутри одного города часто больше, чем между городами. Цену двигают такие факторы:

• Расположение внутри района. Рядом ли метро или трамвай, виден ли залив, первая ли линия от моря.
• Возраст дома. Банк Греции считает новыми квартиры не старше 5 лет, и они дорожают быстрее старых.
• Состояние и энергетический класс. После ремонта и с утеплением квартира стоит дороже, а затраты на отопление и охлаждение ниже.
• Этаж, лифт, парковка, кладовая. Парковка и кладовая могут продаваться отдельно от квартиры и меняют итоговую сумму.
• Юридическая чистота. Самовольные пристройки и несоответствие плану снижают цену, а исправлять их придется продавцу или вам.
• Сезонность на островах. На острове цену определяют доступность по воздуху и по морю, срок работы инфраструктуры и спрос на аренду летом.

Отдельный фактор - пороги золотой визы. Для сегмента около 250 000, 400 000 и 800 000 евро спрос другой, чем в остальных ценовых диапазонах. Если цена объекта подозрительно совпадает с порогом, разберите, из чего она составлена. Подробно об условиях - в гиде по золотой визе.

Как сравнивать цены: пять проверок

1. Площадь. Спросите, как она посчитана: по внешним стенам, с долей общих зон, с балконами. Сверяйте цифру с разрешением на строительство и записью в кадастре.
2. Состав цены. Входят ли в нее парковка, кладовая, мебель, НДС для новостройки.
3. Налоговая стоимость. Налог на передачу начисляется на налоговую стоимость объекта, а не обязательно на цену из договора. По оценкам консультантов, это большая из двух сумм: цена сделки и объективная зональная стоимость. Если зональная стоимость выше цены, налог придется платить с нее.
4. История цены. Выясните, сколько объект на рынке и менялась ли цена. Долгая экспозиция без скидки может говорить о завышенных ожиданиях продавца.
5. Состояние и легальность. Запросите энергетический сертификат и электронное удостоверение здания, оно собирает разрешения, планы и данные кадастра.

Что добавить к цене объекта

К цене нужно прибавить налоги и сборы. Консультанты называют ориентир около 5-7% от стоимости: налог на передачу около 3,09%, нотариус, юрист, регистрация в кадастре и инженер. Агентская комиссия, если она есть, считается отдельно. Расчет по статьям - в гиде по налогам и расходам.

Для новостроек действует особое правило. Стандартная ставка НДС в Греции 24%, но для части новых зданий ее приостановили до 31 декабря 2026 года законом 5246/2025. Вместо НДС в таких сделках платят налог на передачу. Если вы покупаете новостройку ближе к концу 2026 года, спросите продавца и юриста, под какую норму подпадает проект, и продлена ли отсрочка.

Для покупателей из стран за пределами ЕС правительство объявило повышение налога на передачу жилья до 15%. На дату написания закон не принят, подробности разобраны в налоговом гиде.

Что говорят арендные цены

Аренда помогает оценить спрос. Как сообщает греческая пресса, медианная запрашиваемая арендная ставка за м² в Аттике в третьем квартале 2026 года выросла на 5% за год. Это ставка по объявлениям, а не по заключенным договорам. Что из этого получается для инвестора, разобрано в гиде по инвестициям.

Острова и побережье: почему сравнение с Афинами не работает

На островах и на побережье цену редко удается привязать к метру жилой площади. Дом с участком в сто метров от моря и дом того же размера в глубине острова отличаются в разы, хотя квадратные метры одинаковые. Поэтому цену разбирают по составляющим: участок, постройка, бассейн и благоустройство, доступ к воде и электричеству, дорога.

Для участков вне городского плана действуют ограничения на застройку, и они зависят от зоны. Инженер должен подтвердить, что нужный дом на этом участке вообще можно построить или достроить. Если вы покупаете недостроенный дом, спрашивайте, на какой стадии разрешение и сколько стоит довести объект до жилого состояния.

Второй источник разницы - сезонность. В курортных местах часть инфраструктуры работает только летом, поэтому цена зависит от того, как вы будете использовать дом. Для отпуска и сдачи один расчет, для жизни круглый год другой. Подробнее о Крите и других направлениях - на страницах про Крит и дома и виллы Греции.

Третий источник - ликвидность. На популярных направлениях объект продается быстрее, чем в малонаселенном месте. Если вы допускаете перепродажу, смотрите, сколько похожих объектов продавалось рядом и за какое время. Это не прогноз, но реальный сигнал.

Новостройка, вторичка или дом на участке

Новостройка в Греции чаще продается по предварительному договору с графиком платежей. В цену закладывается риск строительства, поэтому цена на этапе котлована и цена готового дома различаются. Проверьте застройщика, разрешение на строительство и обременения на участок. Подборка таких объектов собрана в разделе новостроек Греции.

Вторичная квартира проще для оценки: есть живые аналоги, видно состояние дома. Зато растут риски по документам. Прежние владельцы могли достроить балкон или закрыть террасу без разрешения, и эти постройки придется узаконить.

Дом на участке оценивают по частям, а не одной цифрой. Спросите у продавца отдельно цену участка и цену постройки, чтобы понять, за что вы платите.

Что сравнивать в Афинах, на побережье и на островах

На островах закладывайте запас в бюджет: доставка материалов и мастеров обычно удорожает ремонт и строительство.

Следующие шаги

1. Определите цель покупки: жилье для себя, сдача, вид на жительство. От цели зависит регион.
2. Составьте бюджет с запасом на расходы 5-7% и возможные изменения налога.
3. Отберите 5-10 объектов в двух-трех районах и сравните их по метрам и состоянию.
4. Попросите юриста и инженера проверить два финальных варианта до задатка.
5. Покупайте только после того, как получили документы на объект, налоговую оценку и подтвержденный путь денег.

Мы подбираем объекты, проверяем застройщика и документы до бронирования и сопровождаем сделку. Новостройки собраны в разделе новостройки Греции.

Красные флаги

• Цена заметно ниже рынка без объяснения. Часто причина в самовольных пристройках, долгах по дому или спорном праве.
• Продавец называет «цену в договоре» ниже реальной. Это риск для вас при налоговой проверке и при последующей продаже.
• Нет разрешения на строительство или площадь в рекламе больше, чем в документах.
• Просят крупный задаток до проверки документов.
• Обещают рост цен или доход. Такие обещания рынок не подтверждает.